Para quién es esta página
Para administradoras de edificios, administradores independientes, comisiones directivas y encargados que necesitan resolver problemas de agua en áreas comunes y entre unidades, y que tienen que justificar cada decisión ante una asamblea.
Lo que una administración necesita de nuestro técnico de impermeabilización no es lo mismo que lo que necesita un propietario particular:
- Respuesta rápida cuando un vecino reclama, aunque sea para decir "voy tal día".
- Informe por escrito con fotos, que se pueda reenviar a la comisión y archivar.
- Presupuesto comparable: con alcance, sistema, plazo y condiciones, para ponerlo al lado de otros.
- Claridad sobre el origen: si es común o privado, porque de eso depende cómo se gestiona.
- Coordinación con el encargado sin que la administración tenga que estar en cada visita.
- Un interlocutor para varios edificios.
Qué incluye
- Visita técnica al edificio ante un reclamo, con relevamiento del sector afectado y fotos.
- Informe con: descripción del problema, origen probable o confirmado, si corresponde a área común o privada (desde el punto de vista técnico), urgencia, y recomendación.
- Presupuesto cuando corresponda, con alcance por renglón, sistema y materiales, plazo, medios de acceso, condiciones de pago y garantía ofrecida.
- Asistencia a la asamblea o respuesta a consultas de los propietarios, si la administración lo pide.
- Ejecución coordinada con el encargado, con reportes fotográficos de avance.
- Informe final y recomendaciones de mantenimiento.
- Plan de mantenimiento anual de azotea y tanque para los edificios que lo quieran.
Los reclamos más frecuentes y cómo se abordan
| Reclamo | Primer paso | Resultado esperable |
|---|---|---|
| "Me entra agua del apartamento de arriba" | Visita a la unidad afectada y a la de arriba; pruebas | Informe con origen (baño, terraza, azotea) |
| "El último piso tiene manchas cuando llueve" | Relevamiento de azotea y tanque | Informe de estado de membrana, babetas, desagües, tanque |
| "Hay humedad en el frente de varios apartamentos" | Relevamiento de fachada por sectores | Informe con fisuras, juntas, balcones; presupuesto por etapas |
| "La cochera se inunda" | Visita después de lluvia; revisión de rampa, muros, piso | Informe y opciones: impermeabilización, drenaje, bombeo |
| "El tanque gotea" | Inspección exterior y coordinación de vaciado | Presupuesto de revestimiento interior |
| "Queremos saber cómo está la azotea antes de que falle" | Revisión de mantenimiento | Informe con prioridades para planificar |
De qué depende el costo
- Visita e informe: según la zona se cobra como servicio o se incluye si se contrata el trabajo. Se aclara antes.
- Trabajos: según sector, superficie, altura y sistema, como en cualquier edificio.
- Plan anual: según cantidad de edificios y visitas.
Para una administración, lo que más vale es saber el costo del informe por adelantado y tener presupuestos que la asamblea entienda.
Proceso
- La administración escribe con la dirección del edificio, el reclamo y, si tiene, fotos del propietario afectado.
- El técnico coordina la visita con el encargado o con el propietario.
- Informe por WhatsApp o correo, en un plazo acordado.
- Presupuesto, si corresponde, en formato comparable.
- Decisión de la asamblea; ejecución por etapas con reportes.
- Informe final y recomendaciones.
Lo que no hacemos
- No definimos responsabilidades legales entre unidades ni entre propietarios y el edificio. El informe dice de dónde viene el agua desde el punto de vista técnico; quién paga lo define el reglamento y, si hace falta, un profesional habilitado.
- No hacemos peritajes judiciales.
- Plazos y garantías se definen por escrito en cada presupuesto.
El informe y el pliego
Lo que recibe la administración después de la visita es un informe con fotos numeradas, diagnóstico con grado de certeza, clasificación técnica de cada elemento (común o privado, sin opinión legal) y prioridad (urgente, a programar, a mantener). Con ese informe se arma el pliego sobre el que se presupuesta renglón por renglón. Cómo se usa todo eso para llegar a una aprobación en asamblea, paso a paso, está en la guía para presentar una impermeabilización en la asamblea.
Casos típicos
Administración con varios edificios que recibe reclamos dispersos de humedad. Se organiza un canal único: cada reclamo se responde con visita e informe en un plazo acordado. Con el tiempo, la administración tiene un archivo por edificio y puede planificar los trabajos grandes por prioridad en lugar de reaccionar a cada llamado.
Comisión con tres presupuestos de azotea imposibles de comparar. Uno rehace, otro recubre, otro no incluye babetas. Hacemos un relevamiento con informe y un pliego de lo que hay que hacer, y presupuestamos sobre eso renglón por renglón, para que la asamblea pueda comparar y decidir.
Edificio donde un propietario culpa a la azotea y el vecino de arriba, al tanque. Se hace una prueba de inundación de la azotea y otra de estanqueidad del tanque, y el informe dice cuál da positiva. La discusión pasa de opiniones a evidencia y la administración sabe qué trabajo contratar.