Los cinco frentes de agua de un edificio
Un edificio recibe agua por más lugares que una casa, y la mayoría son comunes:
- Azotea común: membrana, babetas, desagües, bases de tanque y de equipos, sala de máquinas, claraboyas. Afecta a los últimos pisos.
- Fachadas: fisuras, juntas de dilatación, revestimientos, balcones y antepechos. Afecta a las unidades del lado expuesto, en cualquier piso.
- Tanque de agua: pérdidas sobre la losa de azotea, pases de caños. Afecta a los últimos pisos y a la propia azotea.
- Sótanos y cocheras: muros y pisos bajo nivel, rampas. Afecta a espacios comunes y a las cocheras.
- Entre unidades: terrazas privadas, baños, jardineras. Afecta a la unidad de abajo y requiere coordinar entre vecinos (filtración del vecino).
Buena parte del trabajo es decir cuál de los cinco es, porque de eso depende quién decide y quién paga, y eso no lo definimos nosotros: lo define el reglamento del edificio y, si hace falta, un profesional habilitado.
Qué incluye
- Relevamiento del edificio: azotea, fachadas, tanque, subsuelo, con fotos por sector y registro de las unidades afectadas.
- Diagnóstico con pruebas donde haga falta: prueba de inundación en azotea, prueba de agua por sectores en fachada, estanqueidad del tanque.
- Informe técnico con fotos, origen de cada problema y prioridades. Preparado para que la administración lo presente en asamblea.
- Presupuesto por etapas, con alcance claro de cada una: qué se hace, con qué sistema, en cuánto tiempo, con qué medios de acceso.
- Ejecución coordinada con la administración y el encargado: horarios, acceso, corte de agua si hay tanque, vaciado de cocheras si hay subsuelo.
- Verificación y entrega con informe fotográfico final.
- Opcional: plan de mantenimiento anual de azotea y tanque.
Tabla de trabajos habituales
| Sector | Trabajo típico | Coordinación necesaria |
|---|---|---|
| Azotea común | Renovación de membrana, babetas, desagües, bases de equipos | Acceso, retiro de material por ascensor, días secos |
| Tanque | Revestimiento interior apto para agua potable | Corte de agua programado, tanque auxiliar si hay uno solo |
| Fachada | Sellado de fisuras y juntas, pintura elastomérica, balcones | Andamio o silleta, aviso a vecinos, permisos si hay vereda |
| Sótano y cochera | Inyecciones, morteros por dentro, drenaje | Vaciado por sectores |
| Terrazas privadas | Localización y reparación | Acuerdo con el propietario de la unidad |
| Fachada de sala de máquinas y pretiles | Sellado y protección | Acceso a azotea |
De qué depende el costo
- Cuántos frentes se atienden en la misma intervención.
- Superficie de azotea y fachada y altura (medios de acceso).
- Estado: un edificio con mantenimiento regular requiere menos que uno con veinte años sin revisar.
- Materiales y sistemas según cada sector.
- Logística: horarios, ascensor, retiro de escombro, corte de agua.
- Reparaciones interiores en las unidades afectadas, que se presupuestan aparte y suelen correr por cuenta de cada propietario según el reglamento.
Proceso con la administración
- La administración, el encargado o un propietario escribe con fotos y describe qué unidades tienen problemas.
- El técnico propone un relevamiento y, si corresponde, pruebas.
- Informe con origen, prioridades y presupuesto por etapas, en formato comparable con otros presupuestos.
- La asamblea decide; el técnico responde consultas.
- Ejecución por etapas con reportes fotográficos.
- Informe final y recomendaciones de mantenimiento.
Errores comunes en edificios
- Reparar la unidad afectada (yeso, pintura) sin resolver el origen común.
- Pedir presupuestos que no dicen lo mismo: uno repara, otro rehace, otro no incluye babetas. Después no se pueden comparar.
- Impermeabilizar la azotea sin resolver el tanque que pierde encima.
- Postergar por falta de acuerdo mientras el agua sigue entrando y el daño crece.
- Instalar equipos (aire, antenas, paneles) sobre la membrana nueva sin bases ni sellado.
- No hacer mantenimiento después de un trabajo grande: la azotea nueva también necesita que le limpien los desagües.
Qué mandar por WhatsApp
Si escribís por un edificio, ayuda tener a mano:
- Dirección y cantidad de pisos y unidades.
- Qué unidades tienen problemas y en qué ambientes.
- Fotos de las manchas y, si se puede, de la azotea, la fachada o el tanque según el caso.
- Si hay administración y quién coordina el acceso.
- Si hubo trabajos anteriores en azotea o fachada y cuándo.
- Si la consulta es para un presupuesto para asamblea o para una urgencia.
Casos típicos
Edificio en altura con reclamos de humedad en varios apartamentos del último piso. Es común que haya dos causas a la vez: en la azotea, solapes abiertos en un sector y una babeta suelta detrás del tanque; además, el tanque pierde por un pase. El informe separa las dos causas y el presupuesto va por etapas: primero el tanque, que es lo urgente, y después la azotea.
Edificio con humedad en un solo apartamento, debajo de la terraza privada del piso superior. La entrada suele estar en el umbral de la terraza. Como es una terraza privada, el informe va a la administración y la reparación la contrata el propietario de esa unidad.
Torre con fachada revestida, piezas que se caen y humedad en varias unidades del mismo lado. Relevamiento por sectores con andamio colgante, refijación y rejuntado, resellado de juntas de dilatación e informe fotográfico por sector. Se puede ejecutar por etapas, una por temporada seca.
Dónde atendemos
Montevideo y Maldonado tienen versión propia de esta página (edificios de vivienda permanente en un caso, torres de temporada con propietarios ausentes en el otro):