La respuesta corta
Una filtración en el garaje del edificio casi siempre viene de arriba o de los costados: de la losa que tiene encima un patio, un jardín, la vereda o la planta baja; de una junta de dilatación; de la rampa de entrada; o de los muros que están bajo nivel y reciben agua del terreno. Lo primero es ver cuándo aparece el agua, porque eso dice por dónde entra.
Las manchas blancas en el techo o en las paredes del garaje son sales que arrastra el agua al pasar por el hormigón: indican que el agua viene atravesando la losa o el muro hace tiempo, aunque solo gotee cuando llueve fuerte.
¿Por dónde entra el agua a un garaje?
Un garaje de edificio tiene casi siempre algo encima o tierra al costado, y cada uno de esos encuentros es una entrada posible. Estas son las más comunes:
- Losa bajo un patio, un jardín o una plaza. Muchos edificios tienen el garaje debajo del patio del fondo, de canteros o de la entrada. Si la impermeabilización de esa losa está vencida, el agua de lluvia y la del riego bajan directo al garaje.
- Losa bajo la vereda. En garajes que avanzan por debajo de la vereda, el agua entra por las juntas de las baldosas y por los registros.
- Juntas de dilatación. Son cortes que separan partes de la estructura. Si el sellado de la junta se despegó o se rompió, el agua corre por la junta y gotea en línea recta a lo largo del techo.
- Rampa de entrada. El agua de la calle baja por la rampa; si la reja o la canaleta de pie de rampa está tapada o es chica, el agua entra al garaje y se mete por las juntas del piso.
- Muros bajo nivel. El terreno húmedo empuja agua contra el muro. Se ve como manchas bajas, revoque que se desprende o agua que sale por la unión del muro con el piso.
- Cañerías que pasan por el garaje. Desagües pluviales y cloacales cuelgan del techo del garaje en casi todos los edificios. Una pérdida en una unión gotea igual que una filtración.
| Dónde aparece | Cuándo aparece | Qué suele ser |
|---|---|---|
| Techo, en línea recta | Con lluvia, al poco rato | Junta de dilatación sin sellar o despegada |
| Techo, bajo el patio o el jardín | Con lluvia o después de regar | Impermeabilización de la losa vencida |
| Techo, cerca de la línea de fachada | Con lluvia | Losa bajo la vereda o encuentro con la fachada |
| Pie de la rampa | Con lluvias fuertes | Desagüe de rampa tapado o insuficiente |
| Muros, parte baja | Con lluvias largas o todo el año | Humedad del terreno en muros bajo nivel |
| Bajo un caño | Sin relación con la lluvia | Pérdida de la instalación sanitaria |
¿Cómo se ubica el origen?
La forma más útil es anotar cuándo aparece el agua y marcar dónde. Si gotea solo cuando llueve, el agua viene de afuera; si gotea también con días secos, mirá los caños o el riego del jardín de arriba. Si gotea a lo largo de una línea, casi seguro es una junta.
Conviene hacerlo durante algunas lluvias y con fotos: dónde está la mancha, en qué lugar del garaje y qué hay justo arriba (patio, cantero, vereda, una unidad de planta baja). El método por sectores, con prueba de manguera en tiempo seco, está en cómo saber de dónde viene una filtración. Cuando con eso no alcanza, se hace una detección de filtraciones antes de abrir nada.
¿Quién tiene que arreglarlo?
En la mayoría de los casos el arreglo lo encara el edificio, a través de la administración, porque la losa, las juntas, los muros bajo nivel, la rampa y las cañerías generales suelen ser bienes comunes. Lo que es común y lo que es de cada unidad lo define el reglamento de copropiedad de cada edificio.
Hay excepciones que conviene revisar: si encima del garaje hay un patio de uso exclusivo de una unidad, si un vecino de planta baja hizo una jardinera o una obra sobre la losa, o si la pérdida es de un caño que sirve solo a un apartamento. El caso de la filtración que viene de otra unidad lo vemos en me filtra el vecino de arriba: quién paga.
Si sos el propietario de una cochera y el agua cae sobre tu auto, lo práctico es avisar por escrito a la administración con fotos y fechas. Ese registro es lo que después permite pedir el trabajo y, si hubo daños, discutir quién los cubre.
¿Cómo se arregla una filtración en un garaje?
La solución depende de por dónde entra el agua. Lo que funciona casi siempre es cortar el agua del lado de donde viene: impermeabilizar la losa desde arriba, sellar la junta, resolver el desagüe de la rampa o tratar el muro. Tapar desde abajo, del lado del garaje, solo sirve en algunos casos y nunca en la losa de un patio.
| Origen | Qué se hace | Qué hay que saber |
|---|---|---|
| Losa bajo patio o jardín | Levantar el piso o la tierra e impermeabilizar la losa | Es el trabajo más grande; conviene hacerlo por sectores |
| Junta de dilatación | Limpiar y volver a sellar la junta con un sistema que acompañe el movimiento | Un sellador rígido se vuelve a abrir |
| Rampa | Limpiar o agrandar la reja de pie de rampa y su desagüe | A veces hace falta una segunda reja más arriba |
| Muros bajo nivel | Tratamiento del muro contra la humedad del terreno, del lado interior si no se puede excavar | Se evalúa según cuánta agua llega |
| Encuentro losa-fachada | Sellado del encuentro y revisión de la vereda | Puede involucrar a la intendencia si es la vereda |
| Cañería | Reparar la unión o el tramo que pierde | No es impermeabilización: va un sanitario |
Estos trabajos están en impermeabilización de sótanos y garajes, y cuando lo que filtra es la losa de un patio o una terraza transitable, en terrazas y balcones. Si las fisuras o juntas son el problema principal, mirá sellado de fisuras y juntas.
¿Qué pasa si se deja estar?
El agua que atraviesa el hormigón arrastra sales y llega a las armaduras. Con los años, el hierro se oxida, se hincha y hace saltar el hormigón de abajo: aparecen trozos desprendidos en el techo del garaje y hierros a la vista. A esa altura ya no es solo una filtración, es una reparación de estructura.
Además, el agua sobre los autos, las manchas en el piso y las cocheras inutilizables generan reclamos entre vecinos que la administración tiene que atender igual. Resolverlo temprano es más barato y más simple de aprobar.
Cómo presentarlo en la asamblea
En un edificio, un trabajo así se aprueba en asamblea. Lo que ayuda es llevar un diagnóstico claro: dónde entra el agua, qué se propone, en qué etapas y qué pasa si no se hace. Si la losa de arriba es grande, dividir el trabajo por sectores permite empezar por la zona que más filtra.
Cómo armar esa presentación, con qué fotos y qué preguntas suelen hacer los vecinos, está en cómo presentar una impermeabilización en la asamblea. Para administradoras, el servicio con informe, pliego y presupuesto por etapas está en administraciones.
Qué preguntarle al técnico
- ¿Cómo comprobó por dónde entra el agua?
- ¿Es la losa, una junta, la rampa, el muro o una cañería?
- ¿Se puede resolver por sectores o hay que hacer toda la losa?
- ¿El arreglo se hace del lado de donde viene el agua?
- ¿Hay hierros a la vista o hormigón desprendido que haya que reparar antes?
- ¿Qué cubre la garantía si vuelve a gotear en el mismo lugar?
Si tu garaje está filtrando
Mandanos fotos del techo o del muro donde aparece el agua, una foto de lo que hay justo arriba (patio, jardín, vereda, rampa) y contanos si gotea solo cuando llueve o también con días secos. Si sos administrador, sumá cuántas cocheras están afectadas. Te decimos por dónde es probable que entre y qué tiene sentido hacer.