Una ciudad de torres que se llena en enero
Punta del Este tiene más torres de apartamentos por habitante permanente que cualquier otra ciudad del país. Sobre la península, la Brava y la Mansa, edificios de los años 60 a hoy: hormigón visto, revoque pintado, balcones corridos con barandas de vidrio o metálicas, azoteas con tanques y salas de máquinas, cocheras en subsuelo, piscinas comunitarias. En enero, ocupación total; en julio, un apartamento habitado cada diez.
Esa combinación de exposición marina y propietarios ausentes define los problemas de agua de la ciudad:
- Filtraciones descubiertas tarde: un apartamento cerrado con agua entrando por el balcón del de arriba (también cerrado) pasa meses sin que nadie lo sepa, hasta que la administración lo abre para una revisión o llega el dueño.
- Balcones y terrazas con anclajes de barandas corroídos por el salitre, jardineras integradas sin drenaje, umbrales a nivel sin babeta y membranas quemadas por el sol.
- Fachadas con hierros expuestos que revientan el hormigón, juntas de dilatación agotadas y antepechos sin goterón del lado del este.
- Azoteas con decenas de equipos de aire acondicionado, uno por apartamento, apoyados sobre la membrana o anclados sin sellar.
- Tanques que pierden sobre la losa y cocheras con agua por la rampa o por muros enterrados.
- Piscinas comunitarias con pérdidas que nadie detecta fuera de temporada.
Con la administración: asamblea en enero, obra en invierno
En una torre de Punta del Este, la administración es quien sostiene todo, y su calendario es al revés que en los edificios de Montevideo: la asamblea se hace en temporada, cuando los propietarios están, y los trabajos se ejecutan entre abril y noviembre, cuando no están. Nuestros técnicos que trabajan en la ciudad se acomodan a eso:
- Relevamiento fuera de temporada, con acceso a apartamentos cerrados gestionado por la administración.
- Pruebas cuando el origen no es evidente: inundación de sectores de azotea, estanqueidad del tanque, agua por sectores desde balcones.
- Informe con fotos en formato que la administración pueda enviar a propietarios en Montevideo, Buenos Aires o Europa, con origen del agua y clasificación técnica (elemento común o privado), sin opinar sobre quién paga, que es tema del reglamento y de un profesional habilitado.
- Presupuesto por etapas comparable: azotea, fachada, tanque, balcones comunes, piscina.
- Aprobación en la asamblea de enero o, para lo urgente, por consulta a los propietarios según el reglamento.
- Ejecución con reportes fotográficos, y mantenimiento en octubre antes de la temporada.
Balcones, terrazas y jardineras con salitre
Es la filtración más común entre unidades de Punta del Este. Los balcones corridos frente al mar tienen barandas de vidrio ancladas a la losa cada pocos centímetros; con el salitre, la fijación se corroe, el hueco se abre y el agua entra hacia el balcón de abajo. Las jardineras integradas retienen tierra saturada contra la losa sin drenaje. Los umbrales de las puertas corredizas, a nivel, dejan pasar la lluvia horizontal del este por debajo del riel. Y la membrana bajo el piso, quemada por el sol reflejado en el agua, cumplió hace años.
Se localiza con pruebas de agua por sectores simulando lluvia con viento, se levanta el piso solo donde hace falta, se sellan los anclajes con manguitos y selladores para inmersión (o se rehacen sobre bases con fijaciones inoxidables), se impermeabilizan las jardineras por dentro con drenaje, se resuelve el umbral con babeta y canaleta lineal, y todo con materiales para exposición marina. La página de terrazas y balcones en Maldonado tiene el detalle.
Fachadas y azoteas frente al mar
Las fachadas de las torres de la Brava reciben el viento del este de frente: hierros con poco recubrimiento que se corroen y revientan el hormigón, juntas de dilatación con el sellador agotado, antepechos que meten agua bajo los marcos. Se trabajan en otoño temprano y primavera, con viento moderado para los andamios colgantes, tratando hierros, resellando juntas y anclajes con materiales marinos y protegiendo el hormigón con hidrófugo. Más en fachadas en Maldonado.
Las azoteas tienen un problema propio de la ciudad: decenas de equipos de aire acondicionado instalados por cada propietario sin criterio común, apoyados sobre la membrana, anclados sin sellar, con los desagües de condensado goteando sobre la losa. Al rehacer la azotea se resuelven todos a la vez con bases y sellados, más la membrana nueva con protección reflectiva contra el sol de la costa. Más en azoteas en Maldonado.
Propietarios que viven lejos: cómo se coordina
Muchos propietarios de Punta del Este no ven su apartamento entre marzo y diciembre. Cuando la administración detecta una filtración en una unidad cerrada, el proceso es: autorización del propietario para el acceso, gestionada por la administración; diagnóstico con fotos numeradas; informe al propietario y a la administración; presupuesto por escrito; aprobación desde donde esté; trabajo con fotos de cada etapa; pago por transferencia según lo acordado en el presupuesto. Si el origen está en otra unidad cerrada, se repite con ese propietario. Es la forma habitual de trabajar en la ciudad.
Servicios más pedidos en Punta del Este
- Impermeabilización de edificiosAzoteas comunes, fachadas, tanques y filtraciones entre unidades, con presupuesto para la administración.
- Impermeabilización de terrazas y balconesSuperficies transitables con piso: impermeabilizar debajo sin perder el uso.
- Impermeabilización de fachadasFisuras, juntas y revestimientos de frentes que dejan pasar agua a los apartamentos.
- Impermeabilización de piscinasPiscinas de hormigón que pierden agua: pruebas, revestimientos y juntas.
- Filtraciones del apartamento de arribaManchas en el cielorraso que vienen de otra unidad: diagnóstico y reparación.
- Mantenimiento e impermeabilización de casas de temporadaCasas cerradas gran parte del año: revisión, reparación y coordinación a distancia.