El Centro: edificios de todas las épocas, uno pegado al otro
Sobre 18 de Julio y las calles que la cruzan conviven edificios de 1920 con cornisas y balcones de material, torres de oficinas de los 60 y 70, galerías comerciales, hoteles, apartamentos de todos los tamaños y locales en cada planta baja. Muchos tienen más de setenta años. Casi todos tienen administración, y casi todas las administraciones del Centro gestionan varios edificios.
Los problemas de agua del barrio se parecen a los de la costa en lo de propiedad horizontal, pero con más antigüedad y más uso comercial:
- Azoteas compartidas entre decenas de unidades, con tanques de hormigón de la época original, salas de máquinas, antenas, y capas de membrana acumuladas en cincuenta años.
- Oficinas y locales con filtraciones desde unidades superiores que a veces están vacías o en venta.
- Fachadas con cornisas, molduras y balcones de material que retienen agua y la canalizan hacia dentro del muro, apareciendo como humedad en los pisos altos.
- Sótanos y subsuelos comerciales (depósitos, cocheras, salas de máquinas) con humedad por muros enterrados y por rampas.
- Claraboyas y patios de aire y luz en edificios antiguos, con desagües insuficientes.
- Medianeras de edificios más bajos expuestas por los más altos.
Trabajar con administraciones que manejan varios edificios
En el Centro, el interlocutor casi nunca es un propietario: es una administración con una cartera de edificios y un reclamo por semana. Lo que necesita de nuestro técnico de impermeabilización es distinto de lo que necesita una familia:
- Respuesta rápida al reclamo, aunque sea para fijar día de visita.
- Informe por escrito con fotos, origen del agua, clasificación técnica (elemento común o privado) y prioridad, en un formato que se pueda reenviar a la comisión y archivar con los antecedentes del edificio.
- Presupuesto comparable, por renglón: retiro de capas, pendientes, membrana, babetas, base de tanque, desagües, cada uno con sus metros. Así la asamblea puede comparar con otros o aprobar por partes.
- Coordinación con el encargado, sin que la administración tenga que estar en cada visita.
- Ejecución en los horarios del reglamento, con material por ascensor y reportes fotográficos.
- Plan de mantenimiento anual de azotea y tanque, que es lo que evita el reclamo siguiente.
Lo que no hace el técnico es definir responsabilidades: el informe dice de dónde viene el agua; quién paga lo define el reglamento de copropiedad y, si hace falta, un profesional habilitado.
Servicios más pedidos en el Centro
- Impermeabilización de edificiosAzoteas comunes, fachadas, tanques y filtraciones entre unidades, con presupuesto para la administración.
- Filtraciones del apartamento de arribaManchas en el cielorraso que vienen de otra unidad: diagnóstico y reparación.
- Impermeabilización de fachadasFisuras, juntas y revestimientos de frentes que dejan pasar agua a los apartamentos.
- Impermeabilización de sótanos y garajesEspacios bajo nivel con agua que entra por muros, losa o napa.
- Impermeabilización de azoteasMembrana, pendientes y desagües en techos planos de casas y edificios.
- Servicio para administradoras: informe, pliego y presupuesto por etapasUn canal para administradoras: visita técnica, informe y presupuesto comparable para la asamblea.
Azoteas con historia: tanque, sala de máquinas y tres membranas
La azotea común de un edificio del Centro de los años 40 a 60 tiene un tanque de hormigón grande, a veces dos, una sala de máquinas del ascensor, pretiles largos, claraboyas sobre los patios de aire y luz, y una superficie de 200 a 500 metros cuadrados que se impermeabilizó varias veces sin retirar lo anterior. Cuando los últimos pisos reclaman humedad, lo primero es separar dos causas que se confunden: la membrana y el tanque. Un tanque que pierde moja la losa de forma permanente, y ninguna membrana aguanta agua encima todo el año; muchas azoteas del Centro se rehicieron dos veces sin que nadie revisara el tanque.
El trabajo completo suele ser: prueba de estanqueidad del tanque, retiro de las capas de membrana, reparación de la carpeta original, pendientes hacia los desagües, membrana nueva con babetas altas contra los pretiles, base de tanque y sala de máquinas tratadas, bases para antenas y equipos. Se hace por sectores, con el ascensor y los horarios que permite el edificio, y se presupuesta por etapas para la asamblea.
Qué mandar por WhatsApp desde el Centro
- Si escribís como administración: dirección, cantidad de pisos, qué unidades reclaman, desde cuándo, fotos de las manchas y de la azotea o el tanque si las tenés.
- Si escribís como propietario o inquilino de una oficina o apartamento: foto de la mancha, en qué piso, qué hay arriba, y si ya avisaste a la administración.
- Si es un local en planta baja: si la mancha cambia con la lluvia o con el uso del baño o la cocina de arriba.
- Si es un sótano o depósito: cuándo entra el agua (con lluvia, siempre) y por dónde (muro, piso, rampa).
Cuándo conviene hacer los trabajos en el barrio
El ritmo del Centro lo marcan las asambleas y los reglamentos: se aprueba a mitad de año y se ejecuta entre setiembre y noviembre, en horario diurno de lunes a viernes. Los tanques se pueden revestir en cualquier época, coordinando el corte de agua con aviso a las unidades. Las fachadas con cornisas requieren andamio y tiempo seco, y en edificios sobre 18 de Julio, gestiones por la vereda que la administración conoce. Las urgencias (agua entrando en una oficina, tanque perdiendo) se atienden con lo provisorio en el momento y lo definitivo cuando el edificio lo aprueba.